楼市进入大营销时代

    先讲个故事：一家以经营面包为主的面包房，当有一天面粉忽然紧缺，面粉的价格已逐渐逼近市面上正在出售的面包价格时，面包房要想生存有两条路可供选择：要么抬高面包售价，要么聘请优秀的甜点师通过更创新的概念、更精良的工艺，做出更与众不同的面包甚至是蛋糕，从而维持面包房的可持续发展。

　　土地与房子的关系类似于“面粉与面包”的关系，同样，当土地价格的一再飙升，面对贵乎稀有却赖以生存土地，开发商势必要通过与产业链上优秀的代理、设计、景观、建造、物业、金融等公司的紧密合作，不断提升物业的品质，从而获得更持久的市场份额……

　　上海楼市转入上升通道 三环呈现不同“楼市表情”

　　供应量持续萎缩、成交量激增成为今年上半年商品住宅市场的新格局。

　　具体来看，2005年3月，楼市进入调整期，此后一年市场持续盘整，与新增供应集中放量形成鲜明对比的是成交量的萎缩，以及成交均价向下调整；直到2006年3月，自住需求在压抑了一年时间后开始逐步释放，从而带动了市场的回暖，新增供应量保持平稳，市场成交量有所上升，成交均价稳中有升；进入2007年，市场继续保持升温的态势，上半年全市商品住宅共计新增供应614.34万平方米，共计成交1048.64万平方米，新增供应量创新低的同时，成交量也达到自2005年宏观调控以来的最高点，与此同时，上半年上海楼市平均成交价格也已突破万元大关。

　　与此同时，上海楼市三环也呈现出不同“表情”：内环内“蛋糕”就这么大，可供分享的部分已越来越少，其土地的稀缺性决定了其价格的高开高走，对于买家而言，不需要时间换空间，看中了心仪的房子就需要及时出手；对于内中环和中外环楼盘来说，随着各项配套的跟进和完善，从中长期看存在上升空间，而由于目前中环区域供应新盘数量较多，处于时间换空间阶段，买家可供选择余地大，下半年买家可以在多选、多比较中考虑出手；而对于外环及以外的楼盘来说，由于供应量充足，且大量70/90小户型产品会陆续上市，买家可以从容选购。

　　“绝对竞争”&“全面竞争”

　　房产代理进入“大营销”时代

　　市场在转型，房地产市场的根本规则也随之变化，开发商的利润结构重心点正在发生转移。通常来讲，房地产开发项目的利润(P)由两方面构成：一是由土地(P1)价值决定，一是由土地之上的物业品质决定(P2)。在新形势下，依靠土地升值赚钱的历史即将过去，对开发商来说，企业的持续发展将存在于物业和产品本身的价值中。

　　不断变化的房地产市场必然导致代理行业进行又一轮更严格的洗牌：一些处在求生存阶段的企业，将公司的发展重心放在锁定擅长的物业类型或服务领域，着力提供差异化产品与服务，并深入周边的二线城市，分据市场；而处于求发展阶段的代理企业，将重点巩固已占据的市场阵地与份额，谋求更具广度与深度的全国布局，并与开发商和代理业同行进行战略意义上的合作。

　　在新形势和新规则下，代理业也进入了“大营销时代”：即对于代理公司来说，此前销售是重要甚至唯一的环节，而如今，代理公司则要融入象景观设计、施工单位、物业管理等房产开发的各个环节，在团队的整合与合作中谋求发展。在"大营销时代"，开发商对营销代理服务的需求越来越高，代理企业不仅要及时甚至早于开发商了解他们的需求变化，提高市场敏感度与全程代理的专业能力与综合能力，更有效嫁接自身资源优势与开发商需求，实现服务价值；同时也要深入了解广大购房者的切实需要，紧密联系上下游客户，不仅帮助开发商产品增值，也使得下游的房屋消费者、使用者获益，从而为营销代理企业的自身持续健康发展获得源动力。

　　在“大营销时代”，策源机构领先把握市场动向，充分发挥资源丰富、整合能力深厚的优势，以营销企业为龙头来统一各个企业、各个环节的沟通语言，建立一个科学化、诚信化的激励体系，将各种资源有效地嫁接、运用到开发项目中去，达成各方合作机构的共赢。

　　知本&资源知本&资本

　　2007年，策源机构进入公司发展的第8个年头。

　　从1999年至今，在本土房地产市场波澜起伏、但持续向好的大背景下，策源稳扎稳打，逐渐成长为上海房地产代理行业的佼佼者。虽然宏观调控环境下的房地产市场几乎每天都在发生着微妙的变化，代理行业内的竞争日益激烈，而策源的管理与执行团队的战斗力也在迅速提升。2007年上半年，策源出色地完成了年初设预的发展目标，在高端公寓、别墅、配套商业、产业集群及办公这四大核心领域的竞争优势也越发突显，打造出公馆77、佘山3号、复城国际、钢领等多个在各领域具有代表性、并得到市场热烈反响的经典作品。

　　实现知本与资源、知本与资本的高效整合是策源对自身核心竞争力的总结。在策源看来，卓越的整合能力恰恰最能体现房地产代理企业的价值。经过多年的用心积累，策源已构建起广阔的知本资源平台，积累了项目开发产业链上丰富的开发商客户资源，建筑和景观设计资源，媒体合作、推广通路资源，以及其他各类社会和配套供应商资源等。而策源机构更凭借擅长嫁接知本与资本的能力，为服务开发商构筑可靠、便捷的投融资平台，以资本推动形式多样的合作模式，实现项目价值最大化，从而体现策源机构作为房地产流通流域全程服务供应商的价值。

　　策行天下，致胜有源

　　策源机构成立于1999年3月，是一个成长快速而行事稳健的房地产流通领域全程综合服务商。公司业务链涵盖一级市场的土地开发和评估、二级市场的销售代理以及三级市场的二手房经纪业务等，在高端公寓、别墅、配套商业、产业集群及办公的策划及销售上，形成核心竞争优势。截至2006年底，策源机构实现总销面积逾368万平方米，总销金额突破260亿人民币，在中国房地产代理行业中名列前茅。

　　策源机构先后成功销售代理了佘山3号、海上海、复城国际、帕缇欧香、爱伦坡、长堤花园别墅、保利十二橡树庄园、复地UPTOWN上城、上海知音、钢领、财富国际广场、中欧国际工业商城等近百个项目。策源以上海为发展中心，于武汉、南京、西安、无锡、重庆、杭州等地成立了子公司构建全国范围的房地产流通网络。