如何平衡和协调产品与营销？

    【中国鞋网】老实人做老实事，我们替老实人说句老实话。虽然踏实做产品与营销噱头之间并不存在实质矛盾，但只作表面文章是不值得信任的。相反，踏实做产品不屑那些营销噱头反而是可敬的。当然，任何一个项目的成功，都离不开好的产品和成功的营销推广，这两者的关系如何平衡和协调，才能对消费者有利、促进市场健康发展，这是我们真正关心的。

　　焦点一

　　市场好，营销说什么？

　　最初的房地产推广很简单，只是告诉购房者在什么地方卖房子就行了，不少业内人士告诉记者。而嘉进地产顾问机构副总经理马永林看来，营销解决的是人气问题，如果市场好到不需要考虑销售了，那营销也就没有意义了。曾经担任成都某大型住宅物业销售经理的邓平俊同样表示，几年前，开发商想的如何制造现场的销售氛围，让购房者尽快地下单，推广手法也非常简单。有业内人士表示，市场行情好的时候，营销就是个技术活，能写字、会说话、会操作电脑，就可以满足工作要求。但随着市场的调整、购房者逐渐理性和专业，营销变得愈发重要，过程亦趋向艰难。来自梅花网的市场监测数据显示：自2003年-2007年，每个项目的报纸广告见报率为5.3次，而这一数据在2007年以后上升到6.7。市场好的时候做营销就是信息的传递，反而显示不出开发商的功底，这一观点被许多人认同。

    焦点二

　　产品好，营销怎么玩？

　　多年的资深操盘手杨明真告诉记者，营销不能改变产品，但可以赋予产品在物质意义之外的价值。那些踏踏实实做产品的开发商，在营销上注重平铺直叙的表达方式，不玩花样和噱头，一样能起到好效果。但睿智地产营销顾问机构策划总监崔新华看来，这样的营销方式已经不能适应市场环境了。他告诉记者，酒香不怕巷子深的年代已经过去了，现在做营销就需要创意，要让消费者在第一眼就开始注意你，第二眼就开始关心你，最后爱上你。但在接受记者采访的多数开发商和业内人士看来，产品不管在什么市场行情下都是第一位的，营销只是个渠道，最终导向的是产品本身，好产品之需要把信息传递出去就够了，这是产品纸上的硬道理。

　　焦点三

　　产品差，营销玩噱头？

　　在去年市场地位调整的时候，购房者受制于各方因素的影响呈现观望状态，楼市甚至出现营销无用论的观点，但卖的好的依然是在产品品质上坚挺的开发商。而此时玩概念和噱头的开发商相反引起了购房者的方案，参加过晚报购房直通车的王建民曾对记者表示：现在玩忽悠的地产公司多得很，明明是条小溪，就说是湖居生活；明明三环之外的荒郊，硬说是城市繁华中心。富临房地产开发有限公司策划总监廖家萌一语中的，房子最终是要交付给购房者使用的，他们的标准才是真实的判断尺度。宣传再好噱头再多，如果产品不好，一样是要闹矛盾的，只有提供更好的产品才能实现企业的长盛不衰。

　　思进地产顾问机构总经理文化勇表示，玩概念和噱头的时代已经过去了，只有专注产品才是开发商的生存长久之道，所以晚报的替老实人说老实话也许能够给开发商提一个醒。老实做人，踏实做事

　　产品至上

　　产品就是最好的广告载体

　　成都万科策划经理谭朝

　　地产营销上，有人说万科的广告一直不是很出彩，比较拘谨，比较刻板。实际上，这是万科企业价值观和企业理念的体现。我们一直坚持以满足客户需求为中心，消费者看到的和宣传实际呈现的产品是一致的。比如说，我们的沙盘比例，外立面的装修标准，包括周边环境对业主产生的影响，都会公示。也就是说，购房者现在看到的和未来居住的，是一致的。

　　万科的营销手册，广告内容都需要不同部门签字确认，设计，工程，物管都要核实，都要担负责任。要么不承诺，要承诺就会实现。同时，消费者是理性的，是有判断能力，他们知道自己需要什么，也知道营销与实际生活的关系。所以说，产品是最好的广告载体，营销解决的是信息告知和吸引注意力的问题。

　　地产营销应以产品为基础

　　成都富临房地产开发有些公司

　　策划总监廖家萌

　　地产营销是基于产品的宣传和推广，营销内容不能脱离产品，否则会引起消费者的反感。房子最终是要交付业主使用的，如果你的推广跟你的产品不相符的话，首先会让购房者产生不信任，在交房的时候也会发生纠纷。

　　房产广告解决的是人气的问题，吸引消费者前来项目现场参观，建立初步印象，但究竟是否成交则不是营销所能解决的，位置、户型、物管、价格等因素都符合客户的需求，才有可能实现成交。

　　长远来看，产品好才是实现销售的硬道理，不管房子好与坏都能卖出去的时代已经过去了，走向理性是房产发展的必然趋势。

　　营销致胜

　　只要是商品，就需要营销

　　嘉进地产顾问副总经理马永林

　　市场经济环境下的买卖自由，做产品的营销推广是一种正常的企业行为。只要是面向消费者出售的产品，都需要包装，需要推广，那种酒香不怕巷子深的营销思维已经不适应现在的市场环境了。房地产跟其他行业不一样的地方是，在做宣传的时候还不能实际体验，这就需要消费者鉴别真伪。作为功能性产品，房子是拿来使用的，消费者在购买时就要全面了解产品的优势与劣势，比如户型是否方便使用，企业实力如何，项目手续是否齐备等，这样才能明白消费，放心消费。当然，作为执法部门，需要监督广告画面和说辞是否真实可靠。可以预测，随着市场经济的发展，会有越来越多越来越先进的营销手段和方法。但是，这些措施都不能解决实际销售，设计生产优质的产品才是最重要的。

　　营销需要标新立异

　　四川大学公共管理学院博士卢涛

    本质上，营销是市场经济的产物，计划经济时代不需要营销，产品都是供不应求。那现在不一样了，大街小巷都可以看到营销的痕迹。房地产，就更不用了说了，这么大宗的商品，这么大的市场竞争力，不做营销是不可能的。不管在什么样的市场环境，营销都是房地产行业的中心，在地产公司营销部门也是王牌部门。但可悲的是，有的项目营销过头了，房子质量得不到保障，后期服务也跟不上，最终受害的还是购房者。不得不承认，营销需要创意，需要标新立异，但比须建立在好的产品之上。一门心思想创意来吸引眼球是有问题的，也是不长久的。人家第一次相信你，去实地考察了项目，结果出了售楼部就骂娘，第二次还会相信你吗？所以说，好产品加好营销才是成功之道。