只许价涨不许跌 国土资源部谋划勾地制度存争议

国土资源部正谋划“勾地”制度，此举有利于防止土地“流拍”保障政府收益。
国土资源部正在考虑实行一项新的土地使用权出让方式，目前港岛流行的“勾地”方式将会被引入国有土地出让模式中。对此，业内人士分析认为，这一出让方式可以预防未来土地出让中出现价格过低或“流拍”现象，进而有利于保障政府收益。
“土地成交价格申报制度”现身
2006年春节前，全国地方国土厅局陆续接到了来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿(下称“征求意见稿”)。官员们发现，除了重申“招、拍、挂”程序外，“征求意见稿”还出现“土地成交价格申报制度”这一概念。国土资源部有关人士表示，“土地成交价格申报制度”正在推进过程之中，此言一出，引发了市场各界的极大关注。
所谓“土地成交价格申报制度”，是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“成交价格申报”申请，并承诺愿意支付的土地价格。也就是业界俗称的“勾地”做法。
按照这一规定，政府启动“勾地”制度后，对于出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”，由此地产商“勾地失败”。相反，地产商一旦“勾地”成功，随之进入“招、拍、挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。
国土资源部有关人士说，土地成交价格申报制度其实并不是新内容，是《城市房地产管理法》明确规定的内容，也是国家计收交易税费和实施优先购买权的依据。部分省(区、市)早已开始施行土地成交价格申报制度，有的地方还推行了优先购买制度。2001年时，湖南省规定，对于转让价格低于标定地价60%的，政府有权优先购买；长沙市则规定转让价低于评估价(总地价)80%的，政府可以优先收购，进入政府储备。通过实施该制度可以使多头供地、竞相压低地价的现象受到遏制，有效控制了土地供应总量。
“勾地”制度可防止土地“流拍”
当前，国土资源部为何要推出“勾地”制度？记者深入采访了有关专家。上海富阳物业咨询有限公司王娟分析师说，国土资源部提出的“勾地”制度是参考了香港的土地批租制度。自亚洲金融危机导致香港地产市场低迷以来，香港地政署便暂停了“卖地”转而采用“勾地”制度，以避免在市场低潮期土地被贱卖。
王娟说，对政府而言，“勾地”制度的关键是土地的价格是有保障的。但中国内地的房地产市场较香港而言，受国际金融因素影响很小，因而相对稳定，并不存在市场波动带来的相应风险。她分析认为，国内采取“勾地”政策可 能源于去年多块土地出现流拍现象。“8·31大限”后，土地“招、拍、挂”政策开始实施，但在一些地方出现了土地“流拍”现象，比如，深圳、南京、武汉等地。其中，2005年，武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。
“这样政府所面临的局面就很尴尬。因此，‘勾地’政策的出台是为了防止土地的‘流拍’。因为实行‘勾地’政策后，由于勾地成功者‘必须以不得低于其承诺的土地价格’买入，这使得政府可以防止土地贱买或是流拍情况的产生。”王娟说。
据了解到，“勾地”制度在香港实行之后被认为是近年来行之有效的制度，对调节土地供应、稳定楼市有正面作用。但是随着政府心理价位的提高以及“勾地表”内土地位置的不理想等原因的出现，从去年9月以来，香港连续四个月出现“零勾地”，最后不得不采取了“八折勾地”的方式才重新有 开发商勾地。香港业内人士因此提出应该恢复定期卖地的出让模式。
对“勾地”制度已有争议
关于“勾地”制度，一些业内人士存有不同意见。其中，有人认为，从香港的经验看，“勾地”制度演化成了“只许地价涨，不许地价跌”的土地交易制度。在“勾地”制度下，政府关起门来制订勾地表上每块土地的底价，并不时作出调整，整个过程是不透明的。这为权力寻租提供了天然的良机。假如开发商通过行贿等手段，获取政府勾地的底价，他们便可以掌握主动权，在竞争中占据优势位置，这不仅不利于公平竞争，更有可能加剧腐败的蔓延。
也有专业人士对此提出了反驳。他们表示，土地本来就不能混同于其他生产要素，政府部门对其价格应该具有一定的影响力、调控力。还以香港为例，如果在1997年金融风暴、楼市大跌之时，放任土地价格任意回落，那香港的房地产市场将会受到更大的冲击。正是“勾地”制度保证了整个市场的过渡。
对于双方的争论，中国土地学会的有关人士认为，国内将要实行的政策与香港的“勾地”制度还是存在一定的差异。国土资源部门提出的“土地成交价格申报制度”其实是对土地“招、拍、挂”政策的完善和补充，杜绝土地在“招、拍、挂”政策执行中出现的一些“猫腻”。
戴德梁行助理董事王晨指出，目前，有关“勾地”政策尚处在试探性的征求意见阶段，具体的交易细则、条款还没有，因此，很难明确判断国土资源部推出此项政策的明确意图。
但王晨分析说，这项政策的酝酿可能会有两方面的目标。一方面可能是为了防止土地的“流拍”，另一方面可能是为了防止土地被“贱拍”。但防止土地“流拍”与“贱拍”是有较大区别的。
“如果国土部门是为了防止土地的‘流拍’，那么‘勾地’制度的作用是不大的。因为流拍的土地一般是因为地块所处位置不好或达不到开发商的心理预期而导致的；但如果该项政策是出于防止土地被‘贱拍’，可能是比较有效的。无论出于何种目的，此举会加剧开发商之间的优胜劣汰，政府部门应该避免利用政策来控制市场情况的出现，而应该让市场自身进行调控。”