上海房产业不温不火 营销总监哪来百万年薪

    开发商的营销总监一年收入可以拿到多少？在成都，不久之前，《地产商》给出的答案是成都开发商营销总监最高年薪80万元。而在上海，50万元的年收入已属于某些大发展商上海营销负责人才能享有的“特权”，年收入10万元的营销总监也大有人在。

　　不过，据业内知情者透露，以上的收入仅是能够见光的“公开收入”。还有相当一部分营销总监则通过克扣销售人员销售提成的方法“致富”。一家在全国拥有十多个房地产开发项目的营销总监，其年收入可能最终达到几百万元之巨。

　　每月基本工资相差四倍

　　从3000元到12000元，上海房产营销总监的月基本收入相差可达4倍。

　　中房指数研究院首席分析师张志杰介绍，与成都营销总监的收入计算方法一样，上海房产商营销总监的收入也是由基本工资+销售提成构成。销售提成一般是销售项目总金额的万分之一到万分之二。大公司的开发量大，营销总监的总提成也多；小公司的开发量少，营销总监的总提成因此也不高。这是造成不同公司营销总监间收入差距大的一个主要原因。

　　相比提成，各房地产商营销总监的基本工资的差距要小一些。中星集团营销机构执行总经理刘承健表示，大开发商营销总监的基本工资一年也不过才10—12万。张志杰则表示，即使是排名上海前六的房地产商基本月工资也不过10000—12000元。而部分排名靠后的大中型房地产企业营销总监的月基本工资只有6000元，而在一些小型的房地产企业营销总监的月基本工资可能只有3000多元。

　　“国内企业的营销总监月基本收入未必比外资低，要知道万科也是民营企业，但它的营销总监的收入在行业里属于比较高的。”与其他行业，企业性质决定收入的高低不同，信义不动产代理部门的李振宇表示，在房地产行业，营销总监岗位的收入与所属企业的性质无关。

　　销售提成悬殊颇巨

　　对营销总监来说，月基本工资不过是小头，项目销售金额的总提成则是大头。大公司由于销售总额较高，其销售提成有可能会在万分之一以内，而小公司则因为开发量少、销售额少，销售提成相对比较高，往往能达到万分之二。

　　即使如此，由于销售额较高，大企业的营销总监仍能不菲。比如以去年上海房地产销售面积、销售额排名第一位的大华集团，去年的销售额达到50亿元以上，即使按照万分之一计算，其营销总监的年收入也有50万元。

　　“大企业的营销总监常常不止一位，有可能会出现多个营销总监分管不同项目的情况。由于分管项目的数量、面积、销售额、销售情况的不同，其收入也不一样。”一位知情人士表示，相反一些中小房地产企业，虽然项目数量少，开发面积、销售金额等都不多，但是由于只有一位营销总监，加上销售提成比较高，倒常常可能会拿到意外的“高薪”。

　　另外，营销总监职位的实际内涵也会影响收入。业内人士表示，虽然统称为“营销总监”，但职位内涵却完全不一样。有些营销总监其职能实际上就是一些开发企业的销售副总，收入自然不低；而在另外一些公司，“营销总监”不过当项目销售经理的角色，其收入自然不可能高。

    高议价带来丰厚“外财”

　　“除了销售提成，议价也能给营销总监带来比较高的收入。”信义不动产代理部门的李振宇向《每日经济新闻》“爆料”。

　　他介绍说，发展商在销售前，不仅给项目定销售量的指标，也会定价格指标。但有时候，项目的销售情况会出乎意料地好。这种情况下，发展商一般会调价，而价格调高部分的销售额，就有可能是发展商和营销总监个人分享，其比例有可能是9：1，即营销总监获取售价高出部分的销售总收入的10%作为提成。

　　据知情人士透露，在早先楼市销售火爆的时候，高议价带给营销总监的收入要远远超过销售提成，个别营销总监因此可以获得几百万元的年收入。

    房产业整体薪酬：增幅有明显下降

　　数据显示，去年上海房地产行业整体薪酬水平继续保持上升势头，平均上浮幅度达到12%。但如果单从增幅上分析，却较2003-2004年度的23%增幅有了明显的下降。有关专家表示，究其原因，主要与近期内国家加大了对资本市场的管理力度，遏制了房地产行业的盲目投资、开发，减少了房地产行业内的经济泡沫及虚高成分，并有针对性地加强对房地产投资过程中的监督力度，使得当前的房地产投资市场更趋于理性化有关。在这个时候适当控制薪酬的增长幅度是合理的。但即便如此，上海房地产行业整体薪酬仍然大大高于深圳、北京及广州三地的薪酬水平，以总监层为例，上海房地产行业总监平均高于深圳42.8%。

    克扣员工提成 营销总监最高年入上百万

　　一位知情人士坦言，如果仅是靠销售提成、奖金、议价款等收入，营销总监的年收入再高也就几十万元而已，根本不可能达到数百万之巨。不过，营销总监们却用其他手段“不劳而获”，克扣销售员的销售提成，已作为自己的收入。

　　“每到年底，部分房地产企业就会分配销售提成，其额度会总销售额的1.5%。按照规定，这部分提成由营销总监按比例分配给整个销售团队。部分营销总监就乘机把这笔提成款中的一部分‘隐没’在自己的腰包里。”上述知情人士表示，这一现象并非个案，在不少房地产企业里，都有这样的现象发生。

　　“出现这种情况的最根本原因是发展商为防止销售员流动过于频繁，而在应于当月发放给售楼员的销售提成中克扣20%，留在年底发放，并规定只要在劳动合同到期离开，这部分提成款就将由为其负责善后的同事获取。事实上，很多销售员等不到劳动合同到期，就会提前辞职走人。而那些在合同到期后才离开的销售员，也很有可能因为各种借口被开发商拖延发放销售提成。时间一长，如果金额不大，这些销售人员会逐渐淡忘此事，提成就很自然地落到了营销总监和销售经理的口袋。”上述知情人士指出，因为销售情况不佳，目前房地产售楼员的流动更趋频繁，也就为这些营销总监带来了更多的可乘之机。 

    营销人员包销厚利风光已去

　　“营销模式与营销人员的年收入紧密相关。”昨日，业内人士向《每日经济新闻》表示。因此，在了解沪上营销总监年收入时，不得不提起曾经流行的商品房包销的营销模式。

　　业内人士同时指出，包销所得的分成在营销人员的年收入中占了很大的比例。但根据包销项目的体量、所签订合约的差异，各营销负责人的年收入也存在一定的差异。一般而言，营销收入=基本工资+奖金+销售提成，在市场红火的时候，包销项目的负责人一年收入几十万元是较为普遍的现象。

　　据悉，商品房包销的营销模式是在房产火热时期滋生出来的新型营销代理模式。所谓商品房包销是指是指策划代理公司先投入资金，然后和开发商讲定一个包销价位，双方同时达成协议，在一定时间内，对该开发商开发的特定房产开发项目进行独家销售的代理模式。

　　据悉，一个成功的包销案例，销售利润甚至于高于开发商。由于包销模式对于代理商而言，存在的风险较大，一旦包销项目销售周期延长、销售价格下调，将对营销代理公司的资金链造成影响。因此，随着一系列房产宏观调控政策的出台，房产市场陷入了观望期，楼盘销售周期的延长、销售价格的理性回归，包销模式已经基本销声匿迹。