李忠辉：见证从低点向高峰

第一次见到李忠辉还是两年前在上海图书馆，那是第一届“住在徐汇”房地产展示交易会，李忠辉台前幕后地奔忙，把一场房交会搞得热热闹闹、皆大欢喜。作为上海中心区域西南重镇的徐汇区，在全市房地产市场中举足轻重的地位已得到公认，“住在徐汇”的口号也早已深入人心。身为区交易中心的主任，见证了徐汇房地产这几年从低点向高峰逐渐发展的过程，李忠辉有些什么样的看法呢？

漫话七年成长路

回忆1999年前后的徐汇楼市，李忠辉感慨颇深：经历1995、1996、1997年的盘整期后，当时徐汇区楼市虽有起色，但区内缺乏名楼大盘的烘托，规模在10万平方米以上的小区一个都没有，总显得气势不足。此时，区政府有意识地吸引并扶持大型开发企业。

当徐汇区作为上海第一个国家级可持续发展综合实验区的地位一旦确立下来之后，万科、中海、爱建等资深大发展商相继进入徐汇市场，大项目纷纷上马，徐汇楼市如箭在弦、蓄势待发。1998年至今，徐汇区每年的商品住宅交易额都处于全市前列，在上海楼市中高尚住宅区的形象已深入人心。李忠辉认为，这仅仅是发展的一个层面。李忠辉说：“现在的上海楼市是全面成熟全面理性的时代，开发的总体水平越来越高，产品结构也呈现出鲜明的多样化趋势。预售门槛的提高进一步促使产品更新换代提速，这带来的一大影响就是产品的销售周期变短。”

产品层面的丰富使住房消费观念也产生更积极健康的发展，李忠辉介绍，接连几届“住在徐汇”房交会中的需求调查都显示出，徐汇区购房者群体中，多层次消费的趋势正日益明显，各类收入水平的家庭都能有针对性地寻找到符合自己承受能力的产品。

房价上涨不是即兴式短期状态

谈到众说纷纭的房价问题，李忠辉显得相当平静。他认为，排除少数发展商作鼓动性炒作的营销技巧外，以徐汇区目前房价走势看来，虽有明显上升，但是在有扎实的市场基础的前提下的理性上升。房产作为产品，其价格中泡沫成分将会在市场的检验中被减弱，品质是否迎合市场口味将显得尤其重要。

2001年上半年，徐汇区内房地产开发集中体现在漕河泾地区。继万科、中海、爱建几大集团相继入驻之后，房地产开发的集聚效应在漕河泾尤为明显。政府对于该地区市政上的追加投资，使原本配套设施已较为成熟的漕河泾地区更具现代意识，无形中提升了地域房产的附加值。以上海目前的发展速度来衡量，未来上海的经济发展水平与香港有可比性，而目前上海与香港两地房价仍相差悬殊，据此，李忠辉也大胆预测，徐汇区的优质盘价格仍有上升空间。李忠辉透露，最新的一份统计数据显示，近半年内，漕河泾地区一手房平均单价上涨了800元，二手房平均单价上涨了200元。目前市场有效供给不足的矛盾已逐渐显露，对整个市场而言不啻为一个信号，它预示着房价的上涨不是一个即兴式的短期状态。

“住宅消费链”环环相扣推动楼市

走多元化路线，一手房、二手房齐头并进是目前我们所提倡的房地产市场合理的结构，李忠辉介绍，目前徐汇区存量房交易套数已超过增量房，也是全市第一个实现三级市场超过二级市场的区域。李忠辉指出，由于土地的不可再生性，增量房的发展终会有个限度，到一定阶段后，存量房将取代增量房成为楼市交易的主体。李忠辉以“住宅消费链”来阐明这一概念：例如一对青年男女，新婚时出于经济实力的考虑，可能更多的是购买两室一厅。几年后，收入增加以及孩子的出生，会使他们进一步考虑购买三室两厅。等到孩子成年搬出另住的时候，原先的三室两厅显得过大，自然又考虑购买面积更实用、出行便利的房子。在这一系列过程中，显然存量房交易将频繁发生。

增量房与存量房的协调互动客观上也有利于房地产投资市场的形成，“住宅消费链”的环环相扣，对楼市的发展以及结构的完善，无疑起着积极的推动作用。