上海房企大鳄重排座次 高级营销人才加速流动

　　成交数据显示,上周(2月9日-2月15日)上海商品住宅成交量18.6万平方米,环比增加8.3万平方米,增幅达到79.98%。易居克而瑞最新发布的《中国房地产2008年年鉴》预计,2009年9月,全国大部分城市将逐步走出低迷,市场渐渐回暖。

　　一线城市降幅有限

　　上海易居研究院报告显示,上周上海全市商品房新增供应量31.8万平方米,环比增加27.82万平方米,增幅高达698.99%;商品住宅上周新增供应量 17.95万平方米。成交量方面,商品房成交量34.3万平方米,环比增加15.7万平方米,增幅达到84.2%,其中商品住宅成交量18.6万平方米,增幅也近八成。

 　　据本报记者了解,成交量增长,并非开发商大幅降价所致。相反,不管是万科(000002.SZ)年后率先提前展开的促销活动,还是随后众多开发商集体参与的元宵节促销,其让利规模和折扣幅度都非常有限,并未出现大规模降价的情况。

　　上周,上海市商品房成交均价为9282元/平方米,环比下跌了159元/平方米,跌幅1.68%。其中,商品住宅成交均价12052元/平方米,环比仅下跌了47元/平方米,跌幅0.39%。

　　“不仅在上海,在全国大部分的市场,春节后开发商的促销力度都不是很大,绝大多数公司还在观望及酝酿。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言,但由于反弹效应及各地救市政策逐渐产生效果,主力开发商的销售业绩表现尚可。

　　步入2009年后的头两个月,折扣促销成为全国各个城市楼市的主基调,但值得注意的是,一、二、三线城市的折扣力度呈现较大差异,一线城市折扣力度最小。

　　通过对近期全国范围内进行折扣营销的房地产项目调查统计,陈啸天发现,房价折扣全国范围内持续进行,但折扣力度未见加大,95－99折小幅降价占上风。

　　根据克而瑞系统数据显示,房价折扣在一线城市的份额为25.81％,而在二线城市为21.11％,三线城市则为25％。同时,特价房/一口价等营销形式份额也相对较高,具体为一线城市14.19％,二线城市25.56％,三线城市20.45％。可见,1月份,二、三线城市对特价房的推出较为热衷。

　　“一线城市95－99折的集中度达到了82.35％,为最高,也反映了一线城市市场的价格目前基本稳定,开发商没有明显进一步调价的迹象。”陈啸天告诉记者,从整体上看,95－99折仍然是市场的绝对主流,同时也说明一月打折降价的楼盘在春节迎新的主题下只有声势浩大,实质上并无突破以往的价格底线。

　　上海市场大鳄重排座次

　　易居克而瑞最新发布的《中国房地产2008年年鉴》在预测今年9月市场有望回暖的同时还披露,在对全国及35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后,据预计供求比与消化周期两项指标的交叉分析,一线城市中,除深圳的风险度处于次高等级外,北京、上海和广州均处于中、低风险程度。

　　基于对未来回暖的强烈预期,更多的开发商选择观望,甚至等待楼市回暖,而相对未来风险较低的一线城市,实际上成为地产大鳄角力的关键区域。

　　在各方眼球被降价促销吸引的过去一年中,上海地产江湖已悄然发生巨变,行业格局也随之改变,地产大佬的座次被重新洗牌。

　　上海市场上,2008年总销售金额超过20亿的企业10家,比2007年少了七家,但是,这10家的销售总金额达414亿,大大超出2007年前10家的380亿。万科、绿地、金地、大华这前四强企业的总销金额均超出46亿元。

　　据记者了解,万科、金地、大华等几家上海大型房地产公司的营销高层正在经历一番“大换血”,包括大华集团的营销副总监杨子江已跳槽至景瑞集团担任市场副总监、金地上海公司一市场营销部负责人即将跳至万科任职等。

　　在营销人才调兵遣将的背后,今年上海楼市几大主力地产商的竞争一触即发。